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房价收入比,其实就是个伪命题
  • 发布时间:2020-01-26
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  • 许多人对中国房价的态度大致可以分为三类:无法理解、无法看透和无法穿。

    有很多人在谈论房价,但是很多观点让你觉得逻辑线路非常混乱。仍然有很多常识,一些逻辑和一些我们认为理所当然的认知概念,这些在最近几年已经通过不断的市场清洗被逐渐调整。

    例如,房价收入比的概念可能有一些误解。

    01

    所谓的房价收入比通常被理解为总房价高于前一地区家庭的可支配收入。

    许多人会把房价收入比的重要性放得很高,有些人会直接用房价收入比来衡量一个城市的房价是否合理。

    最基本的说法是,这个比率越高,房价泡沫就越大,你卖出房子的速度就越快。比率越低,房价就越健康,值得购买。

    如果你比较上表,也就是说,一个家庭在深圳买一栋标准大小的房子需要34.2年。

    三亚29.8年,北京25.4年,上海26.1年,厦门22.5年。

    从这个角度来看,房价显然很高。

    所以,如果这个命题逻辑成立,那么深圳、上海、北京、杭州和广州这些一线和二线城市的房价实际上是最危险的,整个房价已经严重脱离家庭收入。

    因为一个工薪家庭想在这些城市买房子,所以近30年来不需要吃喝。

    沈阳、南昌、宜昌、乌鲁木齐等三线、四线、五线城市最值得购买,因为它们的房价非常接近人民,房价收入比非常低,基本没有泡沫。

    如果你再次放大样本数据,参照房价收入比的维度,你会发现很多中西部五、六级城市都有很大的投资价值,因为房价基数低,当地收入也可以接受。

    例如,朔州(山西西北部)的房价为每平方米3600元,人均国内生产总值超过5.5万元。鸡西(黑龙江东南部)的房价为每平方米3500元,人均国内生产总值为3万元。石嘴山(宁夏)的房价为每平方米3000元,人均国内生产总值为5万元。

    你认为我们的感知与平时不同吗?房价收入比反映出高质量的一、二级城市没有投资价值,充满泡沫,而藏在角落里的五、六级城市具有较高的投资安全价值。

    房价收入比的概念有什么错?

    02

    在回答这个问题之前,我想和你谈谈过去几年房地产界两位大老板之间关于房价的着名辩论。

    谢国忠和任志强,前者是熊,后者是熊。

    当然,从目前的发展情况来看,后者赢了,所以网上有一段话说‘跟着任何大炮,吃肉,跟着谢国忠,你甚至可能连汤都喝不到’。

    作为摩根士丹利的前董事总经理,谢国忠对股市和经济的判断非常准确。他曾直接预测股市将在6,000点进入拐点的下行期。

    我不禁要说,我的眼光敏锐而长远,但我似乎对房价有点困惑。最根本的原因是他对房价收入比概念的误读。

    谢国忠瞧不起中国的房价。一个重要的方面是房价与收入的比率。他认为,如果我们参考中国各城市工人阶级目前的收入,整个房价已经远远超过了居民的实际承受能力。

    我想我们可能早就误解了房价收入比的概念。

    房价与收入的比率应该是房价是对未来中高收入的反应。请注意这里有两个词,一个是未来,另一个是中高收入。

    如果我们从这两个角度和概念理解,我们可以解释很多事情。

    你可以把这种情况想象成股票。事实上,从本质上讲,房价和股价是一样的。上市公司的当前股价实际上包含了对未来的预期价值,反映了投资者的信心

    你认为这个城市的经济发展是有希望的,只有在未来有增长的预期时,你才会购买它,对吗?本质上,这是事实。

    另一个概念是中高收入。

    随着城市化的发展,并不是每个人都有机会买房子。

    房地产的顶层设计逻辑是低端有保障,中端有支撑,高端有市场。换句话说,房屋应该卖给中高收入群体,低收入群体的住房需求很可能通过租赁市场解决。

    商品房的定位实际上是一种高端商品,不是靠社会平均收入就能轻易买到的东西。

    特别是随着房价越来越高,许多城市的住房供应情况将变得更加多样化,越来越多的人会选择经济适用房和公共租赁房。这一趋势在一线和二线城市将变得尤为明显。

    03

    如果你比较纽约、东京、香港和其他发达城市,这些发达城市的租金几乎是55% ~ 60%,美国35个最大城市中有18个的租金超过一半。

    但如果与国内一线城市贝上官格相比,整体租赁市场仅占30%左右。从国际城市的发展现状来看,我们也大致可以看到未来发展的关键方向。

    这就是我们近年来看到政府大力发展租赁市场的原因。北京和上海等一线城市用于公共租赁的土地面积也在逐年增加。未来五年,北京土地市场的租赁用地比例将超过35%。

    对于同样的生活需求,不同的人将来会有不同的方式来满足他们。

    04

    House实际上是一种非常特殊的商品。首先,它具有消费品的属性,即住宅财产,同时也具有作为资产的投资属性。

    房价收入比只反映房屋的居住属性,而不反映房屋的资产属性。

    你为什么这么说?因为从本质上讲,房子的两种属性在定价机制上是完全不同的。作为消费品的居住属性,它反映了当前的使用价值,因此将受到当前人均收入水平的制约。例如,一辆车的价格是10万元,包括品牌、性能等。

    如果一种商品只有消费品的使用价值,那么它肯定会随着时间的推移慢慢地进行交易,因为整个过程是有损耗的。例如,一辆新车第一年将花费10万英镑,第二年仅花费8万英镑。如果你以150,000英镑的价格出售,没有人会购买,因为价格违反了定价规则。

    但是如果它有资产属性,那就完全不同了。

    对于具有资产属性的产品,价格不仅反映了当前的使用价值,也反映了未来的预期。期望值越高,估值越高,这与前面提到的股价涨跌的逻辑相同。

    所以,如果你这样看,房子作为一种资产属性和平均社会收入之间的关系并不大。

    因此,如果我们从房屋的使用属性和投资属性两个维度来看,我们可以更清楚地感受到决定房价的因素。

    从住宅属性来看,住在这个房子里你会感到不方便和不舒服。例如,它不靠近地铁,没有学校区,哪个开发商建的房子,住宅区的绿化率是多少,什么是物业,住宅区业主的素质是什么,等等。

    从投资属性来看,这是关于城市的能源水平,有多少产业可以吸引人口流入,有多少中高收入阶层,以及未来是否会有有利的规划激励。

    特别是对于一线和二线城市,城市的能源水平越高,人口覆盖面越广,房地产的资产属性越强。

    因为对于这些城市来说,他们的买家不再仅仅依靠当地居民的平均收入来养活他们,而是来自农村的富裕阶层。

    如果我们只谈论房价收入比的概念,我们永远也不会知道这个城市的房价上限在哪里。

    05

    从现在开始,请尽快忘记房价和收入比的概念,否则你会错过更多的机会。

    房子p的比率

    日期归档

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